Cass. Civ., Sent. 23/02/2026, n. 4074
La Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello, la quale aveva ritenuto che la difformità totale dell’immobile rispetto alla concessione edilizia fosse ostativa all’accoglimento della domanda ex art. 2932 c.c.. I giudici di merito hanno chiarito che tale difformità impediva anche un’esecuzione parziale del contratto: il trasferimento della sola porzione conforme avrebbe infatti dato vita a un negozio diverso, per oggetto, da quello pattuito e avrebbe costituito una sostanziale elusione delle norme contro gli abusi edilizi. La Suprema Corte ha ribadito che la sentenza costitutiva può essere pronunciata solo per opere parzialmente difformi che non integrino variazioni essenziali al progetto, requisito la cui mancanza nel caso di specie preclude ogni altra valutazione sull’interesse dell’acquirente.
Nel respingere la domanda in questione, la sentenza impugnata si è uniformata al costante orientamento di questa Corte (cfr. ad es. Cass. 2/1/2024, n. 34, Cass. 14/5/2018, n. 11659), secondo cui, a seguito di preliminare di compravendita immobiliare rimasto inadempiuto per mancanza di conformità del bene con la normativa edilizia, può essere pronunciata sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. solo nel caso di opere parzialmente difformi dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario, sì da non incidere sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell’art. 40 della L. n. 47 del 1985. L’insussistenza di tale fondamentale requisito, il cui accertamento costituisce giudizio di fatto non sindacabile in questa sede, supera ogni diversa considerazione in diritto circa il possibile interesse della parte acquirente alla conservazione dell’affare, ancorché astrattamente configurabile.
