Cass. Civ. 20/12/2017, n. 30594
Il promissario acquirente di un immobile, che, immesso nel possesso all’atto della firma del preliminare, non paghi il prezzo da versarsi prima del definitivo e provochi la risoluzione del contratto preliminare, è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice. Infatti, in questo caso la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della risoluzione, per cui l’occupazione dell’immobile si configura come “sine titulo”.
Secondo l’orientamento tradizionale della giurisprudenza di legittimità, in caso di occupazione senza titolo di un immobile altrui (sia essa usurpativa o non), il danno per il proprietario dell’immobile è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario ed all’impossibilità per costui di conseguire l’utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. ex plurimis Cass. 10 febbraio 2011, n. 3223; Cass. 18 gennaio 2006, n. 827; Cass. 5 novembre 2001, n. 13630; v. pure, Cass. 7 agosto 2012, n. 14222, secondo cui l’esistenza di un tale danno in re ipsa costituisce oggetto di una presunzione iuris tantum, che poggia sul presupposto dell’utilità normalmente conseguibile nell’esercizio delle facoltà di godimento e di disponibilità del bene insite nel diritto dominicale, presunzione che nella specie non risulta, del resto, essere stata superata). Va aggiunto, altresì’, che posto che il danno è immediatamente ricollegabile alla mancata disponibilità del bene, non è oggettivamente ipotizzabile un concorso alla produzione del danno da parte del proprietario del bene. Secondo il ricordato orientamento la determinazione del risarcimento del danno ben può essere, in tal caso, operata dal giudice sulla base di elementi presuntivi semplici, con riferimento anche al c.d. danno figurativo e, quindi, con riguardo anche al valore locativo del bene di cui si dice. A tali principi la Corte di merito si è correttamente conformata.
A tanto deve aggiungersi che questa Corte ha affermato il principio, condiviso dal Collegio, secondo cui il promissario acquirente di un immobile che, immesso nel possesso in forza di un preliminare di vendita poi risolto (ma lo stesso può valere per un preliminare nullo), è tenuto al risarcimento del danno in favore della parte promittente venditrice, atteso che la legittimità originaria del possesso viene meno a seguito della nullità lasciando che l’occupazione dell’immobile si configuri come sine titulo; con la conseguenza che tali danni, originati dal lucro cessante per il danneggiato che non ha potuto trarre frutti dal godimento dell’immobile, sono legittimamente liquidati dal giudice di merito, con riferimento all’intera durata dell’occupazione e, dunque, non solo a partire dalla domanda giudiziale di risoluzione contrattuale (Cass. 21 novembre 2011, n. 24510; v. anche, sia pure in tema di recesso, 8 giugno 2012, n. 9367).
