Cass. Civ. Sent. 28/09/2023, n. 27559
In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto.
Il secondo motivo non è fondato.
Infatti si deve ritenere che la Corte di appello ha applicato correttamente il principio secondo cui, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto.
Orbene, il giudice di appello, a fronte di una dichiarazione formale contenuta nell’atto di compravendita di avvenuta realizzazione della costruzione formantene oggetto di conformità ai titoli edilizi, ha – in base ad una valutazione di merito adeguatamente motivata – accertato l’inveridicità della stessa e che tali (occultati) abusi non fossero “facilmente” riconoscibili, nemmeno in base all’esame della relativa documentazione tecnica e in carenza degli obblighi di consegna che incombevano ai venditori.
Non coglie nel segno la considerazione di cui a pag. 17 del ricorso in base alla quale è vero che gli acquirenti, non visionando il progetto, non potevano essere edotti di quali fossero in concreto le difformità, ma essi avrebbero potuto averne la “sostanziale” certezza.
Si osserva al riguardo che, al di là dell’equivocità del termine adottato, va evidenziato che – a termini di legge – è necessario che il compratore ne abbia avuto l’effettiva e diretta certezza e che, quindi, tali difformità fossero esistenti e conoscibili, ovvero rispondenti al requisito di “apparenza” (il quale è, tuttavia, un concetto ben diverso da quello di “facile riconoscibilità”) previsto dall’art. 1489 c.c. (che, a tal proposito, discorre nel senso che il compratore, per l’operatività della relativa garanza, “non abbia avuto conoscenza dei vizi”).
Deve, quindi, trovare conferma il principio (cfr. Cass. n. 4786/2007 e, argomentando “a contrario”, Cass. n. 25357/2014) in base al quale, nell’ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità dal titolo concessorio, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto (evenienze, queste ultime, escluse con la sentenza qui impugnata sulla scorta di un’adeguata motivazione, da cui il riconoscimento in capo agli acquirenti della facoltà di chiedere la riduzione del prezzo).
