Cass. Civ, Ord. 29/05/2023, n. 14976
Per dare la prova della regolarità urbanistica di un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, finalizzata ad ottenere una sentenza ex art. 2932 c.c., il promissario acquirente può assolvere alla suddetta prova – dopo aver allegato la circostanza della sussistenza di tale regolarità nell’atto di costituzione in giudizio – con la produzione di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia.
La questione giuridica controversa che viene posta all’attenzione del collegio è se, al fine di fornire la prova della regolarità urbanistica (con documentazione pacificamente producibile anche in grado di appello) di un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita al fine dell’ottenimento della sentenza ex art. 2932 c.c., il promissario acquirente (come nel nostro caso, e non il promittente venditore) possa assolvere alla suddetta prova – dopo aver allegato la circostanza della sussistenza di tale regolarità nell’atto di costituzione in giudizio – con la produzione di una perizia giurata di un tecnico di sua fiducia (perciò asseverante – sotto responsabilità penale – una circostanza propriamente tecnica ed accertata anche in base ad apposite verifiche presso pubblici uffici e, quindi, di rilevanza pubblicistica).
La risposta va data in termini positivi, risultando – nel rispetto della normativa in materia – oggettivamente irragionevole sostenere che è idonea allo scopo una dichiarazione personale del promissario acquirente relativa alla suddetta regolarità (o la produzione, ad opera della stessa parte, di un atto notorio) ai fini dell’assolvimento del citato onere probatorio, mentre non lo è una perizia giurata acquisita agli atti del processo su impulso della stessa parte, il cui contenuto dichiarativo non può che intendersi riferibile alla medesima, avendolo fatto proprio, nel suo esclusivo interesse, con la produzione della stessa perizia avvenuta in sede giudiziale, ragion per cui le dichiarazioni risultanti da tale documento non possono – per il soddisfacimento dello scopo propriamente ad esso correlabile – ritenersi attribuibili ad un terzo, e, quindi, come ha erroneamente ritenuto la Corte di appello, ad un soggetto non legittimato.
A tal proposito è opportuno chiarire come la dichiarazione di cui alla L. n. 47 del 1985, art. 40, debba essere necessariamente resa o personalmente o mediante atto notorio dal promittente venditore, ma l’inderogabilità e la cogenza di queste forme di manifestazione di tale dichiarazione (che non ammettono, per detta parte, equipollenti: cfr. Cass. n. 9647/2006) non valgono per il promissario acquirente.
In questo senso deve essere interpretata la portata della sentenza delle Sezioni unite n. 23825/2009, la quale ha enunciato questo principio proprio distinguendo tra la posizione del promittente venditore e quella del promissario venditore, stabilendo che, in tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, nel caso in cui il promittente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere la dichiarazione sostitutiva di atto notorio di cui alla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, deve essere consentito al promissario acquirente di provvedere a tale produzione o di rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c., dovendo prevalere la tutela di quest’ultimo a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo, sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto del preliminare di compravendita.
Quindi, al promissario acquirente, in caso di mancato assolvimento del relativo onere probatorio incombente sul promittente venditore, deve ritenersi permesso di supplire – nel suo interesse e al fine di realizzare lo scopo che le parti si erano prefisse con la stipula del contratto preliminare – a tale omissione, o rendendo la dichiarazione di regolarità urbanistica personalmente ovvero (cioè in alternativa) producendo la necessaria produzione documentale che attesti detta regolarità, la quale può, certamente, consistere in una perizia giurata di un tecnico di fiducia incaricato dalla stessa parte promissaria acquirente, che l’abbia fatta propria con la sua produzione in sede giudiziale, così derivandone la diretta riferibilità alla medesima (e non, invece, ad un terzo).
