Cass. Civ. Ord. 09/09/2022, n. 26618
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, i gravi motivi previsti dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., a fondamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto di locazione da parte del conduttore, è sufficiente che vengano manifestati al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, senza necessità di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova. Queste attività devono essere svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore, ancorchè non espressamente previsto dalla norma, non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi. La necessità della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo
La questione che si pone è se la lettera del 16 luglio 2012, inviata dalla conduttrice alla locatrice ai fini della comunicazione del recesso dal contratto di locazione commerciale, era idonea a provocare l’anticipata cessazione del rapporto, come ritenuto dalla sentenza gravata, ovvero non lo era per non essere stati specificati i gravi motivi richiesti dall’invocato della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c..
Con riguardo all’individuazione dei gravi motivi previsti dalla L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., a fondamento del legittimo esercizio del recesso dal contratto di locazione, da parte del conduttore, secondo l’insegnamento della giurisprudenza di questa Corte, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, è sufficiente che egli manifesti al locatore, con lettera raccomandata o altra modalità equipollente, il grave motivo per cui intende recedere dal contratto, senza avere anche l’onere di spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova, perchè queste attività devono esser svolte in caso di contestazione da parte del locatore. Trattandosi di recesso “titolato”, la comunicazione del conduttore, ancorchè non espressamente previsto dalla norma, non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi. La necessità della specificazione dei motivi inerisce, quindi, al perfezionamento della stessa dichiarazione di recesso e, al contempo, risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei relativi motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo (Cass., sez. 3, 29/03/2006, n. 7241; Cass., sez. 3, 6/06/2008, n. 15058; Cass., sez. 3, n. 549 del 17/01/2012; Cass., sez. 3, 24/09/2019, n. 23639; Cass., sez. 3, 3/11/2020, n. 24266), dovendo conseguentemente escludersi che il conduttore possa esplicitare successivamente le ragioni della determinazione assunta (Cass., sez. 3, 30/06/2015, n. 13368).
Le ragioni che possono giustificare la liberazione anticipata dal vincolo ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 27, u.c., devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla volontà del conduttore e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per quest’ultimo la sua prosecuzione (Cass., sez. 3, n. 12291 del 30/05/2014; Cass., sez. 3, 24/09/2019, n. 23639). Pertanto, la gravosità della prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non può risolversi nell’unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev’essere, non solo tale da eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull’andamento dell’azienda globalmente considerata (Cass., sez. 3, 13/12/2011, n. 26711).
E’ incontestato, e risulta dalla stessa sentenza impugnata, che con la comunicazione del 16 luglio 2012 la conduttrice ha affermato che la causa del recesso anticipato dovesse essere rinvenuta nella “cessazione dell’attività” esercitata nei locali oggetto di locazione.
La Corte d’appello, con la sentenza qui impugnata, nel valutare il motivo enunciato nella lettera di anticipato recesso, ha ritenuto che la conduttrice avesse, seppure succintamente, indicato le ragioni del recesso, non essendo indispensabile una esposizione circostanziata degli elementi di fatto che sorreggevano il motivo esplicitato, ed ha peraltro sottolineato che nella corrispondenza intercorsa tra le parti non potesse rinvenirsi una contestazione “in fatto” da parte di Basso Investimenti s.p.a. in ordine alla veridicità o fondatezza del motivo addotto a causa dell’anticipato recesso.
Orbene la decisione impugnata incorre in un errore di sussunzione, giacchè, nel caso in esame, la ragione di recesso indicata nella comunicazione era assolutamente inidonea a integrare a livello di indicazione come motivo del negozio di recesso una circostanza integrante “grave motivo”, giacchè il dire che si vuole recedere per cessazione dell’attività nei locali (questo significa il “per cessazione dell’attività in essi”) sottende una motivazione che, non esternando la ragione giustificativa della cessazione, ne impedisce la riconduzione ad una ragione apprezzabile come idonea a determinare l’interruzione dell’impegno al rispetto del sinallagma.
Peraltro, la Corte d’appello adducendo che “cessazione dell’attività in essi” significasse, in contrasto con il tenore del recesso, cessazione dell’attività imprenditoriale e, collocandosi al di fuori del percorso segnato dai principi sopra indicati, non ha considerato che la ragione di recesso indicata dalla conduttrice costituisce una mera dichiarazione di volontà di cessare l’attività commerciale in quei locali, riconducibile ad una libera scelta della conduttrice e non ad un fatto estraneo alla sua volontà, come tale non idonea ad integrare i “gravi motivi” di cui all’art. 27, u.c., citato, posto che, in difetto di specificazione dei motivi sottesi alla volontà di non proseguire l’attività, essa non può che essere ricondotta ad una soggettiva valutazione imprenditoriale non conseguente a fattori obiettivi.
Neppure rileva, diversamente da quanto ritenuto dai giudici di appello, che l’odierna ricorrente nella corrispondenza intercorsa con la conduttrice non abbia mosso contestazioni “in fatto” in ordine alla fondatezza del motivo indicato nella comunicazione di recesso, atteso che alla genericità del motivo addotto dalla conduttrice a giustificazione del recesso anticipato non può corrispondere l’onere, della parte locatrice, di una contestazione tempestiva e specifica dello stesso, e ciò anche in chiave di tendenziale contemperamento dei diritti e degli interessi delle parti del contratto, in una prospettiva di equilibrio e di correttezza dei comportamenti economici e di certezza delle situazioni giuridiche
