Locazione “commerciale” e onere di verifica delle caratteristiche del bene

Cass. Civ. Ord. n. 9670/2020

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.

Con il secondo motivo la ricorrente censura la sentenza gravata per violazione e falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico dell’art. 1575 c.c. (obblighi del locatore) e dell’art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata), ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La tesi argomentativa dalla società ricorrente è che, dovendo il locatore garantire ex lege che la cosa locata fosse idonea all’uso pattuito, la sentenza avrebbe errato nel ritenere che i vizi fossero conosciuti o conoscibili al momento della consegna dell’immobile, perchè i vizi erano stati denunciati solo nel 2014, due anni dopo la stipula del contratto, quindi nel 2012 i locali erano immuni da vizi e difetti, perciò il giudice avrebbe dovuto presumere che i vizi non esistessero o non fossero percepibili al momento della conclusione del contratto.

3. I motivi sono inammissibili, perchè si pongono in contrasto con una giurisprudenza consolidata, a mente della quale “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonchè al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. 25/01/2011, n. 1735).

Nel caso di specie, peraltro, non è stato neppure dedotto che la certificazione non sia stata rilasciata per le caratteristiche proprie del bene locato, atteso che la società ricorrente ha lamentato solo il fatto che il certificato di agibilità non le fosse stato consegnato dal locatore.

La statuizione del giudice a quo che ha ritenuto irrilevante che il conduttore non avesse ricevuto dal locatore la prescriziont amministrativo-urbanistica per l’esercizio dell’attività da svolgere nell’immobile locato, escludendo la configurazione della responsabilità del locatore ex art. 1575 c.c., atteso che mancava una specifica pattuizione contrattuale di garanzia al riguardo, è conforme alla giurisprudenza di questa Corte regolatrice.

Va ribadito, infatti, che la destinazione particolare dell’immobile locato, pure indicata nel contratto, con connesse necessità che esso sia dotato di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto “soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione”, non essendo sufficienti la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso nè l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass. 8/06/2007 n. 13395).

Dalla pattuizione numero sei del contratto di locazione, riportata dalla società ricorrente, al fine di rispettare il principio di autosufficienza, non si evince affatto che il locatore si fosse impegnato a conseguire il certificato di agibilità ed a consegnarlo al conduttore, perciò nessun appunto può essere mosso al ragionamento della sentenza impugnata.